Co má být v záměru pachtu obecních pozemků
Zákon o obcích nám tuto otázku příliš neulehčuje, protože pouze suše uvádí, že nemovitosti, se kterými chce obec disponovat, musí být označeny podle katastrálního zákona. Zákonnou podmínkou naopak není, aby zveřejněný dokument obsahoval slovo „záměr” a odkazoval se na § 39 zákona o obcích. Na druhou stranu, nevidím žádný objektivní důvod, proč tak v zájmu transparentnosti jednání obce neučinit.
Abychom si mohli udělat lepší představu o nezbytných náležitostech záměru pachtu, musíme se podívat, jak rozhodovaly soudy. Z judikatury vyplývá, že ze záměru musí být zřejmé, s jakým majetkem a jak chce obec nakládat. Současně musí platit, že zveřejněný záměr, schvalovací usnesení orgánu obce a následně uzavřená smlouva jsou obsahově v souladu.
Záměr je dokument obce v samostatné působnosti, proto pro něho platí požadavky dle § 111 odst. 1 zákona o obcích, tedy že v záhlaví označí záměr slovem obec / město / městys a jejím / jeho názvem, případně s uvedení orgánu, který záměr vyhotovil.
Povinné náležitosti záměru pachtu:
- a) identifikace majetku
Obec musí identifikovat příslušnou nemovitou věc podle § 8 zákona č. 256/2013 Sb., zákon o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. V případě záměru pachtu se bude jednat zejména o označení pozemku parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území nebo parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu, nebo evidence nemovitostí.
Soudy se zabývaly případy, kdy nemovitost nebyla identifikovaná dle výše uvedeného a dospěly k závěru, že to samo o sobě nevede k neúčinnosti záměru, pokud je nemovitost označena sice jinak ale natolik určitě, že je identifikovatelná nejen pro občany obce.
Stejně tak případné chyby ve výměře pozemků uvedených v záměru automaticky nevedou k jeho neúčinnosti a následné neplatnosti smlouvy, ale pouze v případech, kdy nezpůsobily neurčitost záměru. Judikatura připouští i zveřejnění záměru na části pozemků dosud neoddělené geometrickým plánem, pokud obec tuto část jednoznačně identifikuje (např. vyznačením v katastrální mapě). V případech, kdy obec má geometrický plán v době zveřejnění záměru, je dobré ho zveřejnit spolu s uvedením označení dosud existujícího pozemku.
Podle Nejvyššího soudu je problematické uvést v záměru více pozemků a jasně nedefinovat, zda jsou k dispozici jako celek nebo jen část z nich. V případě záměru pachtu to znamená, že pokud obec zamýšlí propachtovat více pozemků, musí jasně specifikovat, zda se jedná o „nedělitelný celek” nebo se mohou zájemci ucházet o pacht jen některých z uvedených pozemků.
- b) specifikace majetkové dispozice
Ze záměru musí být zcela patrné, jakou dispozici s majetkem obec zamýšlí, tedy zda ho chce například prodat, pronajmout, propachtovat, směnit či darovat. Na druhou stranu však záměr nemusí zamýšlené jednání obce detailněji vymezit, ani uvádět podstatné náležitosti smlouvy nebo bližší podmínky pro výběr nabídek.
Co by v záměru pachtu mělo být
Přestože zákon další náležitosti záměru nepožaduje, je více než vhodné uvést konkrétní specifikace a požadavky, aby i nabídky byly co nejrelevantnější. Navíc v případech pachtů zemědělské půdy se v praxi setkáváme s častým poškozováním veřejného majetku samospráv, které umožní samy obce, protože nenastaví jasné požadavky na péči o půdu v pachtovních smlouvách, potažmo v záměru při výběru budoucího pachtýře.
Proto s ohledem na četné zkušenosti doporučujeme v záměru kromě lhůty pro podání nabídek, jejich formy a způsobu hodnocení nabídek, uvést i požadovaný způsob hospodaření a péči o půdu.
Současně platí a četná judikatura to potvrzuje, že pokud obec nějaká další specifika nebo požadavky v záměru uvede, tyto podmínky se pro ni stávají závaznými. Nicméně ani závaznost podmínek záměru pro ni neznamená povinnost uzavřít pachtovní smlouvu.
- a) způsob hospodaření a péče o půdu
Je zcela na místě, aby obec jako řádný hospodář stanovila konkrétní požadavky na způsob využití propachtovávané nemovitosti s cílem předem omezit okruh potenciálních zájemců, kteří by nebyli schopni nebo ochotni naplnit požadavky obce na způsob využití a péči o zemědělskou půdu. Takové požadavky nesmí být diskriminační a v rozporu s účelem záměru. Například těžko budete obhajovat požadavek na vlastnění určitého typu zemědělské techniky nebo provozování další obchodní činnosti pachtýře, která s účelem záměru, tj. zemědělskou činností, nijak nesouvisí.
Naopak zcela legitimní jsou požadavky, které na erozně ohrožených pozemcích brání erozním událostem jako např. bezorební hospodaření, meziplodiny, zatravnění části pozemku (údolnice, protierozní travnaté pásy).
Čím konkrétnější požadavky, tím jednodušší a transparentnější je následné hodnocení nabídek.
- b) minimální pachtovné
Není třeba minimální pachtovné uvádět, ale pokud tak učiníte, nemůžete akceptovat nižší nabídku pachtovného. Jako vhodnější se jeví uvést jakou váhu nabízené výši pachtovného přikládáte v rámci hodnocení nabídek. Tedy, zda je pro vás jediným ukazatelem, který hodnotíte (velmi nedoporučujeme), nebo jakou váhu má ku požadavkům na péči o půdu a způsob hospodaření (např. 50 : 50).
- c) lhůta pro podání nabídek
Jedná se o lhůtu hmotněprávní, což znamená, že nabídka musí být ve stanovené lhůtě doručena a k dispozici obce, nikoliv předána k přepravě. Pokud obec lhůtu nestanoví, rozumí se, že zájemci mohou podávat nabídky až do zasedání příslušného orgánu obce, který bude o záměru rozhodovat. Jestliže obec lhůtu pro podání nabídek v záměru stanoví, nemůže o záměru pachtu rozhodovat před vypršením této lhůty.
- d) forma nabídek
Praktické jsou i informace jakou formou a v jaké podobě mají nabídky doručovat. Zda akceptujete nabídky pouze v označených obálkách doručené poštou nebo osobně na úřad, případně zda je mohou zaslat i elektronicky.
Adresný záměr
Specifickým příkladem stanovení konkrétních podmínek nebo požadavků na využití obecní půdy je adresný záměr. V něm obec předem vyjádří svou vůli propachtovat obecní půdu konkrétnímu zájemci. Takový záměr se může zdát v rozporu s § 39 zákona o obcích, nicméně Nejvyšší soud tuto možnost opakovaně připustil. Současně konstatoval, že ani adresný záměr nevylučuje podání nabídek dalšími zájemci. Tyto nabídky musí být zohledněny, ale pokud by některou z nich chtěla obec akceptovat, musela by zveřejnit nový záměr.
V dalším dílu probereme, kde a na jak dlouho se záměr zveřejňuje, kdo ho schvaluje, jaké jsou důsledky nezveřejnění záměru, odchýlení se o něho nebo zveřejnění vadného záměru.
Chcete vzorový záměr pachtu? Napište nám na poradna@zivapuda.cz.
