Vlastním půdu

Najděte ji a důkladně si ji přečtěte. Zaměřte se zejména na:

• dobu pachtu - pacht můžete sjednat na dobu určitou nebo neurčitou, při sjednávání doby pachtu je obezřetnost na místě, dlouhodobé pachty jsou nevýhodné pro vlastníky, krátkodobé naopak dostatečně nemotivují pachtýře ke kvalitní péči o půdu. Jde prostě o balanc mezi vámi. Nejhorší verze je dlouhodobý pacht bez sjednané péče o půdu,
• výpovědní dobu - zákonná výpovědní doba u pachtu na dobu neurčitou je 12 měsíců, pokud jste si nesjednali jinou, pamatujte, že pachtovní rok trvá od 1. 10. do 30. 9., proto je třeba případnou výpověď doručit pachtýři do konce září. Je možné vypovědět i pacht sjednaný na dobu určitou v případě, že jste si ve smlouvě sjednali důvody výpovědi a výpovědní dobu,
• automatické prodlužování pachtu - od vlastníka předpokládá aktivní přístup a hlídání lhůt, chce-li ukončit pachtovní smlouvu, v opačném případě se pacht automaticky prodlouží, což je ve většině případů pro vlastníka nevýhodné a zbytečně zatěžující,
• pachtovné a jeho výplata - výše pachtovného se významně liší podle kvality, umístění, velikosti a dostupnosti propachtované půdy, nejčastěji se pohybuje v rozmezí 3000 - 6000 Kč ročně za hektar, při sjednávání pachtovného myslete na sjednání sankcí za neplacení nebo pozdní úhradu pachtovného,
• předkupní právo pro pachtýře - jedná se o povinnost nabídnout pozemek ke koupi napřed pachtýři, pokud se vlastník rozhodne k prodeji. Pečlivě zvažte, zda vůbec chcete předkupní právo ke svému pozemku komukoliv poskytnout, pro vlastníka není výhodné a může významně zkomplikovat případný prodej pozemku,
• automatické povolení podpachtu - s podpachtem (podnájmem půdy dalšímu pachtýři) musíte souhlasit, jinak se jedná o hrubé porušení povinností ze strany pachtýře a můžete mu vypovědět pachtovní smlouvu bez výpovědní doby, proto si velmi důkladně promyslete, zda budete souhlasit s automatickým povolením podpachtu, když nebudete předem vědět, jakému jinému zemědělci váš pachtýř půdu podpachtuje a jak na ní bude hospodařit,
• úpravu zachování kvality půdy - málokterá pachtovní smlouva bohužel obsahuje konkrétní povinnosti pachtýře zachovávat či zlepšovat kvalitu propachtované půdy, v následujícím kroku si vyberte, v jakém stavu chcete mít půdu, domluvte se s pachtýřem a jednoduše si vše nastavte v pachtovní smlouvě v generátoru pachtovních smluv, případně v dodatku ke stávající pachtovní smlouvě. Nelíbí se vám, co jste ve smlouvě našli? Nevadí, můžete ji dodatkem ke smlouvě upravit nebo ukončit a uzavřít novou.

Pokud ji nemůžete najít, obraťte se na svého pachtýře a požádejte ho o kopii. Může se stát, a bohužel v praxi se tak někdy děje, že vám pachtýř odmítne vydat kopii smlouvy. Takový přístup pachtýře by pro vás měl být impulsem pro jeho případnou změnu. Zjistit na základě jakého právního titulu pak na vaší půdě hospodaří můžete prostřednictvím Státního zemědělského a intervenčního fondu (dále jen “fond”).
Jak na to?

• Obraťte se na kterékoliv regionální pracoviště fondu Oddělení příjmu žádostí a LPIS a podejte podnět k zahájení řízení o aktualizaci evidence půdy.
• Uveďte pozemky, u kterých nevíte, zda je uživatel obhospodařuje oprávněně.
• Fond zahájí správní řízení, v němž vyzve uživatele vašeho pozemku k vyjádření a doložení právního titulu, na základě kterého půdu užívá (typicky smlouva).
• Na základě získaných podkladů v průběhu řízení fond rozhodne, zda provede změnu v evidenci půdy LPIS či nikoli. O svém rozhodnutí vás písemně informuje.
• Podstatné však je, že vy jako vlastník pozemku můžete nahlédnout do spisu a podívat se na uživatelem předloženou smlouvu, případně si pořídit její kopii.

Možná zjistíte, že na vašich pozemcích někdo hospodaří bez právního titulu, tedy bez uzavřené smlouvy nebo bez jiného důvodu opravňujícího ho k užívání pozemku, a neplatí vám pachtovné. Jako vlastník pozemku jste oprávněni žádat od uživatele vydání tzv. bezdůvodného obohacení. Jeho výše by měla odpovídat obvyklému pachtovnému za pacht podobného pozemku (tj. pachtovné na podobném pozemku v blízkém okolí).
Kontaktujte uživatele vašeho pozemku a vyzvěte ho k úhradě bezdůvodného obohacení za dosavadní užívání pozemku. Případně i k podpisu pachtovní smlouvy, pokud chcete, aby na vašem pozemku nadále hospodařil.
Pokud nevíte, kdo pozemky užívá, podívejte se do veřejného registru půdy (LPIS), kdo hospodaří na okolních pozemcích a s velkou pravděpodobností tedy i na vašem. V mapě si vyhledejte váš pozemek (dle parcelního čísla, listu vlastnictví, obce nebo katastrálního území). Když přejedete kurzorem přes jednotlivé vyznačené půdní bloky, zobrazí se Vám jméno uživatele (zemědělce). Po kliknutí se vpravo dole zobrazí jeho jméno a způsob hospodaření (ekologický / konvenční zemědělec) a po rozkliknutí jeho jména i kontaktní adresa.
Právo na vydání bezdůvodného obohacení se promlčuje ve lhůtě tří let ode dne, kdy jste se dozvěděli, že došlo k bezdůvodnému obohacení, a kdo se na váš úkor obohatil.
Pokud s výzvou k úhradě neuspějete, zvažte podání žaloby na vydání bezdůvodného obohacení, případně uložení povinnosti zdržet se užívání pozemku, pokud na něm i nadále hospodaří bez vašeho souhlasu. Další postup ve věci doporučujeme konzultovat s advokátem či advokátkou.

Znáte parcelní číslo nebo číslo listu vlastnictví, ale nevíte, kde přesně váš pozemek leží? Nahlédněte do katastru nemovitostí  a přes parcelu nebo list vlastnictví v horním menu najděte svoji nemovitost. Pro lepší představu o poloze pozemku v terénu rozklikněte zmenšenou katastrální mapu vedle informace o pozemku a použijte funkci sloučení katastrální mapy a ortofotomapy (satelitního snímku). Pro nalezení pozemku v terénu můžete využít některou z mobilních aplikací (např. iKatastr).

Pokud si nejste jisti, zda nějakou půdu vlastníte, navštivte kteroukoliv pobočku katastrálního úřadu. Tam vám po předložení průkazu totožnosti zhotoví přehled vámi vlastněných nemovitostí na území celé České republiky.

Nepodařilo se vám domluvit a nedohodli jste se na úpravě smluvních podmínek? Rozhodli jste se sjednat pacht s jiným pachtýřem, protože nejste spokojeni, jak na ní ten stávající hospodaří? Nebo dokonce porušil své povinnosti? Ukončete pachtovní smlouvu.

• řádné ukončení - Smlouva skončí uplynutím doby pachtu nebo ji můžete vypovědět. Zjistěte na jakou dobu jste smlouvu uzavřeli. Pokud se blíží konec doby pachtu a vy v něm nechcete pokračovat, informujte o tom pachtýře a vyzvěte ho k vyklizení a předání pozemku k termínu uplynutí doby pachtu. Chcete-li pachtovní smlouvu ukončit výpovědí, musíte ji prokazatelně doručit pachtýři (např. doporučené psaní nebo osobní převzetí proti podpisu). Výpověď adresujte pachtýři, uveďte v ní o jaký pozemek se jedná, jakou pachtovní smlouvu vypovídáte a výpověď podepište. Pacht skončí uplynutím výpovědní doby. Pozor na vymezení pachtovního roku, který narozdíl od kalendářního trvá od 1. 10. do 30. 9.
• mimořádné ukončení - Pokud pachtýř porušil povinnosti dané zákonem nebo smlouvou (např. propachtoval půdu bez vašeho souhlasu), můžete vypovědět smlouvu bez výpovědní doby nebo od ní odstoupit. Takový postup vám doporučujeme konzultovat s advokátem nebo advokátkou.

Novou smlouvu si pak vytvořte v generátoru.

Vzor č. 1 - výpověď pachtovní smlouvy
Vzor č. 2 - výpověď smlouvy o pronájmu zemědělského pozemku (před rokem 2014)
 

Kontaktujte zemědělce, který hospodaří na vašich pozemcích, a domluvte se s ním na dodatku ke smlouvě. Při nastavování nových smluvních podmínek můžete do smlouvy vložit cokoli, co není v rozporu se zákonem, nebo dobrými mravy. Můžete doplnit výčet povinností či naopak zakázaných činností, stanovit sankce za jejich nedodržení apod. Pamatujte však, že smluvní ujednání je bezzubé, pokud nebude kontrolovatelné. Nastavte si ve smlouvě relevantní možnosti kontroly plnění smluvních podmínek (půdní rozbor, nahlížení do agronomického deníku apod.).
Chcete ve smlouvě nově ošetřit zachování nebo zlepšení kvality půdy? Domluvte se současným pachtýřem a vytvořte si novou smlouvu v generátoru. Pokud se nedohodnete na úpravě smluvních podmínek, můžete smlouvu vypovědět.

Nabízí se jedna z následujících možností. Ale nebudeme vám tvrdit, že existuje jednoduché řešení. Připravte se na delší, mnohdy náročný proces, který ovšem s ohledem na hodnotu vaší půdy a možnosti ji správně obhospodařovat stojí za to.

Pozemkové úpravy: V pozemkových úpravách dochází k uspořádání, scelení nebo naopak dělení pozemků různých vlastníků půdy tak, aby vznikly vhodné podmínky pro hospodaření na ní a současně byla zajištěna ochrana okolní přírody. Součástí pozemkových úprav je i plán společných zařízení, jehož součástí jsou i účelové komunikace se všemi doprovodnými stavbami jako jsou, propustky, mosty, brody nebo železniční přejezdy. Pozemkový úřad je povinen zahájit pozemkové úpravy pouze pokud se pro to vysloví vlastníci nadpoloviční výměry zemědělské půdy v dotčeném katastrálním území. Pokuste se přesvědčit vlastníky ostatních pozemků včetně obce a podejte společnou žádost o provedení pozemkových úprav v dané lokalitě. Po provedení pozemkových úprav se postupně realizují jednotlivá společná zařízení (staví se cesty, protierozní a protipovodňová opatření apod.). Je pochopitelné, že okamžitá výstavba všech není s ohledem na finanční limity možná. Bohužel se tak stává, že některé pozemky nejsou přístupné ani mnoho let po pozemkových úprav, přestože cesta byla schválena v plánu společných zařízení a v katastru je vyznačena, fakticky neexistuje. Problémem se zabýval ombudsman a dospěl k závěru, že na přednostní stavbu cesty neexistuje právní nárok. Avšak polní cestu, která byla jakožto společné zařízení schválená v pozemkové úpravě, je možné používat k chůzi a jízdě před její faktickou stavební realizací.

Výprosa - vlastník pozemku z dobré vůle a bez nároku na protihodnotu ho celý nebo jen část přenechává k užívání konkrétní osobě. Jedná se o jakousi sousedskou laskavost, která vlastníka pozemku užívaného jako přístupová cesta k ničemu nezavazuje a může výprosu kdykoliv odvolat. Výhodou je bezplatné užívání pozemku jako přístupu na váš pozemek, nevýhodou nejistota takového ujednání.

Služebnost cesty - při zřízení služebnosti vlastník souhlasí, že jeho pozemek bude sloužit i někomu jinému jako přístup k jeho nemovitosti. V takovém případě rozlišujeme služebnosti:
stezky - po stezce můžete chodit, nikoliv na ni vjíždět motorovými prostředky
průhonu - umožňuje hnát přes služebný pozemek zvířata a vjezd nemotorových prostředků
cesty - umožňuje vjezd a jízdu motorových prostředků, stejně jako chůzi, ale nikoliv hnaní zvířat
Služebnosti se zřizují smlouvou, ve které si stanovíte i podmínky služebnosti. Ten, komu slouží, za jejich zřízení většinou musí zaplatit. Nezapomeňte na zapsání služebnosti do katastru nemovitostí.

Právo nezbytné cesty - pokud se s vlastníkem pozemku, přes který byste se potřebovali dostat, nedohodnete (na výprose, služebnosti, prodeji části pozemku apod.) a současně platí, že váš pozemek není spojen s žádnou veřejnou komunikací, můžete požádat soud o zřízení nezbytné cesty. Pozor i nezbytná cesta je zřízena za úplatu.

Nejprve ukončete současnou pachtovní (nájemní) smlouvu. To může trvat i několik let, podle toho na kolik let jste pacht uzavřeli nebo jak dlouhou máte sjednanou výpovědní dobu. Mezitím budete mít dostatek času hledat nového pachtýře. Přibližně půl roku před koncem stávající smlouvy nabídněte pozemky novému pachtýři. Oslovte zemědělce ve svém okolí (v okruhu cca 25 km), pokud máte větší výměru (nad 5 ha) můžete využít i inzerce a oslovit vzdálenější zájemce.
Všechny zemědělce z blízkého okolí snadno naleznete ve veřejném registru půdy tzv. LPIS, ve kterém musí být uveden každý zemědělec, který žádá o zemědělské dotace.
V mapě si vyhledejte váš pozemek (dle parcelního čísla). Když přejedete kurzorem přes jednotlivé vyznačené půdní bloky, zobrazí se vám jméno uživatele (zemědělce). Po kliknutí se vpravo dole zobrazí jeho jméno a způsob hospodaření (ekologický / konvenční zemědělec) a po rozkliknutí jeho jména i kontaktní adresa. Tak zjistíte, kdo ve vašem okolí hospodaří a můžete ho oslovit s nabídkou k propachtování Vašeho pozemku. Tímto způsobem si projděte jednotlivé zelené půdní bloky až do okruhu 25 km.

Je hodně předpisů, které stanoví, co se může, musí nebo naopak nesmí dělat se zemědělskými pozemky.

Pokud vlastníte pole poškozované erozí, ale nechcete na něm hospodařit nebo nemůžete najít vhodného zemědělce, je často lepší nechat pozemek ležet ladem (úhor). Pozemek může být nadále veden v katastru nemovitostí jako druh pozemku orná půda, kterou katastrální vyhláška definuje jako: „Pozemek obdělávaný za účelem produkce plodin nebo pozemek, který je k dispozici pro rostlinnou výrobu, ale je ponechán ladem, případně pozemek, který je dočasně zatravněn v rámci systému střídání plodin.“

Úhor je historický způsob obdělávání půdy, která byla i několik let ponechána ladem a samovolně se obnovovala její úrodnost. Pozemek už v prvním roce zaroste běžnými polními plevely. Rostlinný kryt chrání půdu před erozí a díky absenci chemických postřiků (včetně herbicidů) dochází k obnově půdní struktury i doplnění půdního humusu, který rozhoduje o úrodnosti půdy.

Plevelů se není třeba bát, pokud jsou posečeny před vysemeněním, k většímu zaplevelení nedochází. Pozemek lze nechat i zcela bez údržby (nesečete, neořete), semena se sice vytvoří, ale velkou část během podzimu a zimy vyzobou semenožraví ptáci. Úhor pak funguje přes zimu jako "ptačí krmítko". Pozemek začne zarůstat vytrvalými bylinami a klasické plevele orné půdy postupně nahradí luční rostliny, které nesnáší orbu. Pokud je pozemek v blízkosti louky, odkud mohou dolétnout semena lučních rostlin, dojde k samovolné přeměně na louku v průběhu 2-5 let. Nemusíte se tedy obávat a dělat ukvapená rozhodnutí při výběru nového pachtýře, protože bylinný porost lze kdykoliv levně vrátit na ornou půdu jednou orbou.

Jedním z možných úskalí je výskyt “škodlivých organismů“ dle zákona o rostlinolékařské péči. Jejich přesný seznam není sestaven. Pokud na ladem ležícím poli rostou běžné domácí (byť plevelné) rostliny jako třeba pýr, pcháče nebo bodláky, nemusíte je sekat. Časem je vytlačí luční druhy rostlin. To neplatí pro nepůvodní invazní rostliny jako např. zlatobýl, bolševník, křídlatky, v blízkosti brownfieldů také pajasan žláznatý, podél vodních toků klejicha nebo netýkavka žláznatá. Jejich výskyt jste povinni ze zákona omezovat.

Pokud je pozemek blízko lesa, vzrostlých stromů nebo je ponechán bez údržby více než 5-10 let, začnou na něm růst keře a stromy. Návrat dlouhodobě opuštěných pozemků se vzrostlou dřevitou vegetací je pracnější a finančně náročnější, nicméně stále možný. Na druhou stranu i zarostlé meze a remízky jsou pro krajinu, půdu a živočichy v nich žijící velmi přínosné.

Absolutní a dlouhodobá bezzásahovost v případě zemědělských pozemků (orná půda, louka) ve střední Evropě není možná, pokud zde budou žít lidi. Bez rozsáhlých znalostí z ekologie středoevropské krajiny se do těchto experimentů raději nepouštějte, protože můžete nadělat více škody než užitku. Jedná se o velice komplexní problematiku. Není reálné upozornit na všechny aspekty v krátké odpovědi. Proto se zaměříme pouze na několik:
V prehistorických časech zde disturbanci (narušování povrchu pozemků a okusování dřevin) zajišťovali velcí savci – od mamutů až po recentní zubry, divé koně a pratury, kteří byli vyhubeni člověkem relativně nedávno. Dnes tuto disturbanci zajišťuje člověk (sečení luk, kácení v lesích) nebo ním chovaná zvířata (pastva krav, ovcí, koz, koní). Problém je, že tyto aktivity na zemědělské i lesní půdě jsou často až příliš intenzivní, což přírodě škodí. Nicméně špatný je i opačný extrém – absolutní bezzásahovost. Nelze s pozemky nic nedělat, protože to může nadělat více škody než užitku (šíření invazních rostlin nebo živočichů – od brouků po savce, karanténních škůdců planých i pěstovaných rostlin). Proto je důležité mít pozemky alespoň příležitostně pod dohledem a v případě potřeby udělat potřebné zásahy: likvidace invazních rostlin, které vytlačují původní květenu nebo likvidace invazních živočichů (např. boryt a mufloni na Pálavě; zavlečený norek americký do české přírody z kožešinových farem žere vše, co mu přijde do cesty a vytlačuje původního, dnes již vzácného, norka evropského), sečení luk (jako náhrada za vyhubené velké býložravce).

Přirozené bezlesí (louky, písčiny, skály) je v českých podmínkách udržováno buď klimatickými podmínkami nebo přítomností velkých býložravců a je zásadní pro přežití velkého druhu rostlin (světlomilné byliny, často velice vzácné druhy přežívající na několika posledních lokalit kvůli tomu, že vyžadují specifické stanoviště s nezapojenou vegetací nebo řídké lesy) i živočichů (pavouk stepník rudý; motýli – jasoň červenooký, jasoň dymnivkový, okáč skalní). V důsledku změny klimatu nebo introdukce nepůvodních druhů rostlin při striktní bezzásahovosti vznikají monokulturní porosty nepůvodních rostlin (zlatobýl kanadský v nivách řek a kolem brownfieldů, pajasan žláznatý), které zcela ničí původní společenstva rostlin a živočichů.

Pokud chcete investovat peníze do ochrany přírody a krajiny, raději využijte možnost výkupu cenných botanických nebo zoologických lokalit, kde odborníci s dobrovolníky zajistí potřebnou péči, případně „kontrolovanou bezzásahovost“ – www.ceska-krajina.cz, www.mistoproprirodu.cz, www.birdlife.cz/rezervace/ nebo www.wolf.sk.

Ne. Pozemek může být nadále veden jako druh pozemku orná půda, kterou katastrální vyhláška definuje jako: “Pozemek obdělávaný za účelem produkce plodin nebo pozemek, který je k dispozici pro rostlinnou výrobu, ale je ponechán ladem, případně pozemek, který je dočasně zatravněn v rámci střídání plodin.”